不動産競売物件の調査は [競売物件情報センター] でご覧下さい！

不動産競売物件の調査

＊不動産競売物件で買いたいものがあれば物件調査にとりかかる。

不動産競売物件の調査は、インターネットのサイトに掲載されているだけでは不足。裁判所に出かけ、競売物件閲覧室で調査する。

閲覧室には、物件明細書、現況調査報告書、評価書の３点セットの写しが備え付けられており、誰でも無料で自由に閲覧できる。有料コピー機も置いてあるので便利である。

・現況調査報告書－－－執行官が、競売物件の現況と権利関係などの調査をして、その結果を報告書にしているもの。

・評価書－－－裁判所が選任した評価人が、競売物件について評価額を算出した結果を記載した書面です。

・物件明細書－－－売却により成立する法定地上権、買受け人が負担することとなる他人の権利、物件の占有状況等に関する特記事項等が記載されている。

「物件明細書」

裁判所の資料－－－３点セットの中で物件明細書が一番注意しなければならない重要な書類です。

買受け人にとって制約を受けること、が書かれています。
　
したがって、できるだけ「なし」と書かれている物件を選ぶことが賢明です。後で裁判になる可能性があります。

賃貸物件の場合は「賃借権別紙のとおり」と記載されています。の場合は、別紙を読んで判断すればいいんです。
賃借人名、期限、借賃、敷金等詳しく記載されています。

備考または特記事項として、実際の面積は少ない可能性があるとか、１階和室部分に雨漏りの後がある等記載されています。

賃貸物件でない普通の物件の場合は、よくわからない場合は「全部なし」を選びましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「現況調査報告書」

調査した事項が詳細に記載されています。

・占有者が所有者であるかどうか、所有者でないときは注意、この物件をあきらめたほうが賢明です。

賃貸物件の場合で、買受け後も賃貸物件として使用するときは、占有者が賃借人ならいいが、賃借人以外の者の場合は要注意です。

・建物が増築（増築部分未登記）されていて、登記されている部分と一体的に使用されている場合は支障ありません。ただし増築以外の部分の形が建物図面と合っているか確認しておく必要があります。

増築部分が既存部分の面積よりかなり多い場合は要注意です。登記されている部分がわずかしかなく、建物図面とも当然合いません。このような場合は、登記さ れている部分が建物として認められず、本来建物滅失登記、建物表題登記をすべきであるということになる可能性も出てきます。要注意です。

特に別棟で独立して建っていて、未登記の場合は、この物件をあきらめたほうが賢明です。

・建物について説明しておきます。

　不動産登記準則第１３６条第１項で、「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」と規定しています。

つまり、基礎があってその基礎にボールトなどでしっかりと固定されていて、容易に動かせない状態で、居宅なら居宅として使用できる状態のものです。

一方、判例では屋根、壁があって雨露をしのげる状態なら、完成していなくても建物であるという解釈もあります。

ブロックのうえに置いてある物置などは、いつでも簡単に移動できますので建物ではないということになります。

未登記の独立している建物がある場合、その所有者が法定地上権を主張する可能性が大なんです。

登記されている建物の付属建物ならいいんですが、独立の建物となった場合が厄介なんです。

付属建物か独立の建物かの解釈は紙一重なんです。ここのところ頭に入れておかないと大変なことになります。

もう少し知りたいと思う方は下記サイトを参考にされたらいいと思います。

　　　　めちゃやさしい不動産の基礎知識