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競売・明渡猶予制度

＊競売・明渡猶予制度（平成１６年４月１日以降の新規の賃貸借に適用）
　　　　　

競売建物に賃借人がいる場合は注意しましょう。物件明細書の「物件の占有状況等に関する特記事項」の欄にその旨の記載があります。見落とさないよう要注意です。

競売物件に抵当権（担保に取っていますよと告知するため登記簿に権利を記入する。）が設定されていて、その抵当権が実行（貸付金が返済されないので、競売して貸付金の回収に充てる。）されて競売になった場合、その競売物件に建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人はどうなるかという話です。

・その抵当権が設定される前から、建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人は、抵当権が実行されても、つまり競売されても住み続けることができます。
このことを、抵当権者に対抗することができる賃貸借といいます。

競落後も続けて貸家として使用する場合はいいですが、自分が住もうとして競落した場合はちょっとむずかしくなります。最初からやめておいた方がいいでしょう。

・その抵当権が設定された後から、建物賃貸借契約書を交わして入居している賃借人は、抵当権が実行されたら建物を買受人（競落人）に明渡さなければないません。このことを、抵当権者に対抗することができない賃貸借といいます。

この場合、買受人（競落人）が代金納付したときから６か月間はそのまま住み続けることができます。このことを明渡猶予制度といいます。

もちろん家賃相当額を買受人に支払わなければないません。
敷金（保証金）返還は元の家主（前の家主）に請求することになります。しかし、元の家主は借入金を支払えず競売されたわけですから、敷金（保証金）返還はむずかしくなります。

【要注意】

＊平成１６年３月３１日（２００４年）までに締結された短期賃貸借
（平成１６年４月１日以降にその契約が更新された場合も含む。）

この場合の短期賃貸借とは、賃貸期間３年以内の賃貸借のことです。

競売物件に上記賃貸借が存在する場合は、改正前の短期賃貸借制度が適用されます。

・競売開始前の賃貸借（競売開始前の更新）による賃借期間が、競落人の代金納付時に残存の場合

競落後の居住－－－－－契約の残期間に限り可

敷金返還－－－－－－－新しい家主に請求

・競売開始前の賃貸借（競売開始前の更新）による賃借期間が、競落人の代金納付前に満了の場合

競落後の居住－－－－－不可（直ちに立ち退き）

敷金返還－－－－－－－元の家主に請求

＊期間３年を超える長期賃貸借

競落後の居住－－－－－不可（直ちに立ち退き）

敷金返還－－－－－－－元の家主に請求